5
	LES GARANTIES

En règle générale, les établissements de crédit n’accepteront de vous prêter de l’argent que s’ils obtiennent une garantie qui les protège en cas d’impossibilité de votre part d’honorer votre crédit. Ils pourront ainsi récupérer les fonds qu’ils vous ont avancés en revendant le bien immobilier en leur faveur en cas de problème. Plusieurs solutions existent.


5.1. L’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD)

Dans quelles conditions l’emprunteur devra-t-il payer les frais de mainlevée d’hypothèque ou d’IPPD ?

La mainlevée est un acte juridique par lequel le créancier atteste que le débiteur a complètement remboursé son prêt. La mainlevée est automatique 2 ans après l’extinction de la dette.
Avant ce terme, en cas de revente du bien immobilier, l’acquéreur demandera à ce que l’emprunteur procède à la mainlevée de l’hypothèque ou de l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers car la banque peut faire vendre le bien en cas d’impayé même si le propriétaire a changé. Ainsi, par cet acte, le bénéficiaire de l’hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire.
La radiation de l’hypothèque se fait auprès du Conservateur des Hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l'emprunteur/vendeur.

L’inscription en privilège de prêteur de deniers est une garantie portant uniquement sur l’immobilier existant ; il ne sera donc pas possible de l’utiliser sur des biens en état futur d’achèvement. Elle est moins chère que l’hypothèque car il n’y a pas de frais d’enregistrement et elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.
Comme l’hypothèque, l’IPPD doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente.
Contrairement à l’hypothèque, l’inscription en privilège de prêteur de deniers prend rang à la date de la vente et sera prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier. En cas de problème financier, son fonctionnement est identique à celui de l’hypothèque : saisie puis vente du bien par voie judiciaire.


5.2. L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque conventionnelle est une garantie portant sur des biens immobilier neufs ou anciens. L’hypothèque est assujettie à la taxe de publicité foncière se portant à 0,615 % du montant du prêt. Les frais d’hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.
De la même manière que le PPD, l’hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit au bureau de conservation des hypothèques du lieu où se trouve le bien dans les deux mois qui suivent la vente.
En revanche, son rang ne prend effet non pas à la date de la vente, mais à la date d’inscription.


5.3. La caution

Pour garantir sa créance, l’établissement de crédit peut également accepter qu’une personne ou qu’une société spécialisée se porte caution. Cette garantie est généralement moins coûteuse que l’hypothèque. La caution est valable autant sur les biens immobilier neufs qu’anciens.
La personne qui se porte caution s’engage à payer à la place de la personne qui est cautionnée (le bénéficiaire) en cas de défaillance dans le remboursement des échéances de l’emprunteur. L’acte de cautionnement doit être écrit et doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires écrites de la main de la caution.
Certaines sociétés spécialisées dans le cautionnement s’engagent à se substituer au débiteur en cas de défaillance, en contrepartie d’une rémunération variant entre 2 et 3 % du montant du prêt. Le prêt cautionné est rapide à mettre en place et assure par la suite une meilleure protection de l’emprunteur. Néanmoins, si elle est amenée à payer, la caution aura la possibilité de se retourner contre l’emprunteur et de procéder à une saisie-exécution sur n’importe quel actif du débiteur. L’emprunteur doit verser à l’organisme de caution, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée d’une contribution à un fond mutuel de garantie (qui pourra lui être en partie reversée à la fin de son crédit si il n’y a eu aucun incident) ainsi que d’une commission qui est définitivement acquise par l’organisme.

A la différence de l’hypothèque, la caution présente l’avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu’il s’agit d’un acte sous seing privé qui n’a pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement.