3
	LES DIFFERENTS TYPES DE PRETS

3.3. Les prêts spécifiques


3.3.1. Le prêt-relais

Bien des événements peuvent vous entraîner à changer de logement : naissance d'un nouvel enfant, mutation professionnelle, départ à la retraite... Si vous avez déjà trouvé un acquéreur pour le logement que vous souhaitez quitter, c'est l'idéal. Mais ce n'est pas toujours possible. Alors comment faire coïncider vente et achat tout en disposant de l'argent nécessaire à votre nouvelle acquisition ? Si tel est votre cas, un prêt-relais constitue une réponse adaptée.

Comment fonctionne-t-il ?
Un prêt-relais est toujours consenti sur une courte période. En général, cette durée varie de 6 mois à 2 ans. Il ne vous est jamais prêté la totalité de la valeur estimée de votre logement à vendre. La banque vous accorde le plus souvent un crédit à hauteur de 60 à 80 % de cette valeur.
Si le prix de votre logement actuel vous permet de couvrir la totalité de la nouvelle acquisition, un prêt-relais seul constitue la solution. En revanche, si vous ne pouvez assurer en totalité ce financement, vous devrez recourir à un prêt-relais jumelé à un prêt à long terme.

Le remboursement du prêt
Avec un prêt relais, vous pouvez rembourser de différentes façons :
- la première consiste à rembourser le capital et les intérêts après avoir vendu votre ancien logement. C'est ce que l'on appelle un différé total de remboursement. Cette solution risque de vous coûter cher car le montant des intérêts porte pendant toute la durée du prêt sur la totalité du capital et sur les intérêts cumulés.
- la seconde solution est moins onéreuse. Vous rembourserez les intérêts et les frais d'assurances dès la mise en place du prêt, le remboursement du capital s'effectuant bien entendu à la réalisation de la vente. Il s'agit d'un différé partiel.

Si vous n'arrivez pas à revendre votre ancien logement avant l'échéance du prêt-relais, il vous sera possible d'obtenir une prolongation du prêt mais pas forcément aux mêmes conditions. Le mieux consiste à le transformer en prêt à long terme en négociant avec le banquier les modalités de remboursement par anticipation.


3.3.2. Le prêt épargne logement

Si vous avez été prévoyant, vous possédez sûrement un plan ou un compte épargne logement depuis quelques années. Vous en avez peut-être même fait ouvrir un à vos enfants (un plan et un compte sont autorisés par personne, y compris les mineurs).

Pour obtenir le prêt le plus intéressant, plusieurs plans sont nécessaires, d'où l'importance d'en faire ouvrir à des membres de votre famille. Vous cumulerez ainsi les droits à prêt de ces plans. Le montant du prêt sera lié à la somme épargnée et à la durée du prêt.

A la différence de tous les autres produits financiers, le CEL et le PEL associent deux étapes :
Une phase d'épargne rémunérée (de 18 mois à 48 mois) à un taux fixé entre 2,25 % et 3,50 % environ supportant 11 % de prélèvements sociaux mais net d'impôt sur le revenu ; ce taux n'est pas très élevé mais il est sans risque.
La possibilité d'obtenir un prêt concernant un bien immobilier à l'issue de la phase d'épargne, à un taux d'intérêt fixé dès l'ouverture du CEL ou du PEL. Le montant du prêt est déterminé par le total des intérêts perçus durant la phase d'épargne. Le taux de ce prêt (actuellement 3 % pour le CEL et 4,20 % pour le PEL hors assurance) peut être intéressant à certaines périodes ou ne pas l'être, en fonction du niveau des taux d'intérêt.

Le CEL et le PEL ont tous deux l’avantage qu’ils n’engendrent pas de frais de dossier attachés au prêt. Les frais de garantie (IPPD ou hypothèque) sont quant à eux réduits et il n’y a, en principe, pas de pénalité en cas de remboursement anticipé.

Le CEL et le PEL vous permettent de financer une résidence principale neuve ou ancienne, l'achat d'une résidence secondaire, à condition qu'elle soit neuve. Vous pouvez encore acquérir la nue propriété d'un logement ou l'usufruit si vous possédez déjà la nue-propriété et que vous reconstituez ainsi votre droit de propriété ; des parts de SCPI, un parking sous certaines conditions ; des travaux permettant la création de surfaces habitables nouvelles...

Avec un Plan, vous pouvez emprunter jusqu'à 92.000 €. La durée de remboursement peut aller jusqu'à 15 ans. Pour un Compte, le prêt ne peut dépasser 23.000 €. Sachez toutefois qu'il est très difficile d'emprunter 92.000 € avec un seul plan. Tout dépend des intérêts que vous avez acquis durant la phase d'épargne. Ces intérêts (hors prime d'Etat) sont en effet multipliés par un coefficient de transformation qui varie selon la durée que vous aurez choisie pour le remboursement de votre prêt. Ainsi, un emprunt de 92.000 € obtenu avec les droits à prêt d'un seul plan signifie un remboursement sur une courte durée, c'est-à-dire comprise entre 2 et 6 ans. Ce qui équivaut à des mensualités de l'ordre de 4.000 € sur 2 ans ou 1.700 € sur 5 ans ! A l'inverse, si vous voulez pouvoir rembourser sur 15 ans, le montant de votre emprunt ne pourra guère dépasser 38.000 €. Les mensualités seront en revanche nettement plus supportables, autour de 300 €.


3.3.3. Les prêts complémentaires au prêt épargne logement

Si vous êtes titulaire d'un plan épargne logement, c'est une formule que vous devez éventuellement exploiter. En règle générale, le montant de votre prêt épargne logement ne peut couvrir la totalité de votre acquisition et il vous faudra donc faire appel à un prêt complémentaire. Or, le fonctionnement de l'épargne logement est particulier : plus le prêt est important, plus sa durée de remboursement est courte, ce qui implique des mensualités importantes durant les premières années et diminue vos possibilités d'emprunt par ailleurs.

Un prêt complémentaire au prêt épargne logement tient compte de ce fonctionnement. Le système d'emboîtement des deux crédits permet de réduire les échéances du prêt complémentaire pendant la durée de remboursement du prêt épargne-logement, ce qui vous permet d'emprunter le maximum au titre de l'épargne logement et d'être assuré de mensualités constantes tout au long de votre crédit.


3.3.4. Le prêt à 0 %

Le prêt à taux zéro, tel que défini par la Loi de Finances 2007, est destiné à faciliter l'acquisition de la résidence principale de l'emprunteur, dans le neuf ou l’ancien, sans conditions de travaux. Accompagnant obligatoirement un prêt bancaire dit « prêt principal », le prêt à taux zéro est très souvent pris en compte comme « apport personnel » par les banques.

Une très large publicité a été faite autour du prêt à taux zéro, son principe étant extrêmement attractif : pouvoir profiter d’un prêt sans aucun frais financier, et bénéficier, sous certaines conditions, d’un différé de remboursement pouvant aller jusqu’à 18 ans.

En réalité, il ne faut pas se faire trop d’illusions : les conditions d’attribution du prêt à taux zéro ont été fixées de manière stricte afin de bénéficier avant tout aux ménages qui disposent des ressources les plus modestes. Si vous respectez les conditions d’attribution de ce prêt, surtout profitez-en, le prêt à taux zéro est une solution prioritaire.

Qui peut bénéficier du prêt à taux zéro ?

Le plafond de ressources

Avant de connaître les modalités du prêt à taux zéro, il est important de savoir si vous respectez les conditions de ressources fixées par la loi pour bénéficier de ce prêt. Le montant des ressources à prendre en compte est la somme des revenus imposables de chaque personne vivant dans le logement, au titre de l'année N-1. Le calcul du montant de ressources disponible est établi à partir des revenus déclarés par le demandeur (en avril, chaque année), lequel s’engage à fournir ensuite un duplicata de son avis d’imposition dès qu’il l’aura reçu (au plus tard le 31 décembre de l’année N).

Toutefois, pour les demandes de prêt effectuées entre le 1er janvier et le 1er avril, le revenu de référence reste celui de l'année N-2. En effet, jusqu'au 1er avril, date de la déclaration de revenu, il n'est pas possible de déterminer les revenus de l'année N-1.

Exemple : pour une demande de prêt effectuée en juin 2007, les revenus à prendre en considération sont ceux de l'année 2006 et déclarés en mai 2007.

Autre exemple : pour une demande de prêt effectuée en février 2007, les revenus à prendre en compte sont ceux de l’année 2005, déclarés en mars 2006.

IMPORTANT : il faut prendre le montant du « revenu net imposable » sur l'avis d'imposition afin de le comparer avec les plafonds du tableau ci-dessous :

Zone A : agglomération parisienne, Côte d'azur et partie française de l'agglomération de Genève

Zone B : agglomération de plus de 50 000 habitants

Zone C : reste du territoire

A compter du 1er avril 2007, ces plafonds de ressources sont à comparer avec la somme des revenus fiscaux de référence du ou des emprunteurs auxquels s'ajoutent, le cas échéant, ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur :

- au titre de l'avant-dernière année précédant l'offre de prêt (année n-2) pour les offres de prêt à 0% émises entre le 1er janvier et le 31 mars,

- et au titre de l'année précédant celle de l'offre de prêt (année n-1) pour les offres de prêt émises entre le 1er avril et le 31 décembre.

Lors de la demande de prêt, l'emprunteur doit fournir à l'établissement prêteur, ses avis d'imposition correspondants, ainsi que le cas échéant, les avis d'imposition des personnes destinées à occuper le logement et non rattachées à son foyer fiscal.

Exemple : une personne célibataire ne peut excéder 31.250 € de revenu imposable si elle habite dans la zone A et 23.688€ si elle vit en zone B ou C.

Autre exemple : un foyer de trois personnes devra avoir au maximum un revenu imposable de 50.000 € en zone A et de 36.538€ en zone B ou C.

Si cette première condition de ressources est remplie, le financement peut être envisagé.

IMPORTANT : une seule demande par ménage et par logement peut être faite.

Le type de logement compatible avec un prêt à taux zéro

Votre résidence principale :
La règle veut que le logement financé avec un prêt à taux zéro soit votre résidence principale ; ainsi le prêt ne peut pas être accordé pour une résidence secondaire. Vous devrez occuper le logement ainsi financé durant toute la durée du prêt.
Important : pour avoir droit au prêt à taux zéro, l’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Si l’emprunteur déménage pour raison de mobilité professionnelle et vend le logement précédemment acquis avec un prêt à taux zéro, il peut demander – pour financer un nouveau bien – un nouveau prêt à taux zéro, ou bien le transfert de son prêt à taux zéro initial.

L’achat d’un logement neuf :
Votre logement devra être neuf et n’avoir jamais été occupé. Vous pourrez également financer l’achat d’un terrain et la construction de ce terrain avec ses annexes et garages, ou encore construire une maison individuelle avec ses annexes et garages, et l’aménagement de locaux destinés à devenir un logement.

L’achat d’un logement ancien :
Le financement d’un logement ancien est désormais possible avec le nouveau prêt à taux zéro, mais le montant octroyé subit une légère décote par rapport aux montants accordés pour les logements neufs (- 10 % pour la zone A, - 20 % pour la zone B, - 25 % pour la zone C). Le prêt à taux zéro sera également utilisable pour le financement de la transformation d’un local professionnel en habitation.

IMPORTANT : le logement ancien doit respecter des minimales de surface et d’habitabilité. Ainsi, la surface totale du logement doit être supérieure à 14 m² et celui-ci doit comporter une pièce principale d’au moins 7 m² et une pièce de service (WC ou salle d’eau). De même, un logement de moins de 20 ans sera automatiquement considéré comme « habitable ». Pour les logements de plus de 20 ans, un expert devra confirmer le respect de normes, et pourra obliger l’acquéreur à effectuer des travaux de mise à niveau pour autoriser l’obtention du prêt.

Comment sera calculé le montant de votre prêt ?

Le prêt à taux zéro ne peut en aucun cas être l’emprunt principal ou unique, et doit permettre de diminuer le montant des autres prêts immobiliers et le coût de l’opération.

Important : l’obtention du prêt à taux zéro n’est pas compatible avec d’autres aides telles que celles de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat.
Les prêts cumulables avec le prêt à taux zéro sont : le prêt d’accession sociale (PAS) ; le prêt conventionné ; le prêt 1% ; le prêt d’épargne logement (PEL) ; le prêt bancaire et les autres prêts à caractère social.

Le montant du prêt est au maximum égal à 20 %* du prix de votre acquisition et ne dépassera pas 50 % de l'ensemble de vos emprunts (les prêts complémentaires) pour ce logement exclusivement.
* Ce taux est égal à 30 % dans les zones urbaines sensibles et les zones franches urbaines (décret du 26/12/2000).

Des plafonds pour le prix du logement ont été fixés en fonction du lieu d'habitation et du nombre de personnes dans le ménage. Le tableau ci-dessous vous indique le montant maximal du prêt à taux zéro que vous pourrez obtenir si vous achetez dans le neuf.

Ci-dessous, le même tableau pour une acquisition dans l’ancien :

En résumé, le calcul de votre emprunt va se faire en fonction du prix de votre logement ou des acquisitions souhaitées et des emprunts dits complémentaires que vous aurez contractés pour ce même logement.

Rappelez-vous donc que le prêt à taux zéro ne peut pas être l’unique source de financement de votre projet, ni même la principale.

A partir du 1er janvier 2007, le montant du prêt à taux zéro est majoré d'un montant maximal de 15 000 euros pour les ménages bénéficiaires du prêt à taux zéro qui :

- construisent ou acquièrent un logement neuf ;

- bénéficient d'une aide à l'accession à la propriété de la part d'une collectivité territoriale du lieu d'implantation du logement ;

- respectent les plafonds de ressources du logement social (PLUS).

Cas particulier : vous noterez que depuis le 1er janvier 1996, la ville de Paris double le montant du prêt à taux zéro en donnant la possibilité de profiter d'un prêt complémentaire également au taux zéro. Il est réservé aux Parisiens qui habitent depuis au moins trois ans dans la capitale.

Le remboursement du prêt

Le remboursement du prêt est individualisé et modifiable selon vos besoins. L’échéancier de vos remboursements sera calculé en fonction de vos ressources et des mensualités de vos autres emprunts concernant ce même logement.

Plus vos ressources seront modestes et plus ce prêt sera remboursé tardivement.

Durant le remboursement, il vous sera possible de modifier les échéances en demandant une réduction de la durée du prêt. Cela ne peut se faire qu'à votre demande. Cette durée ne pourra pas être inférieure à sept ans.

Comment monter votre demande de prêt ?

Garantie et assurance

L’établissement de crédit peut exiger de vous les primes d’assurance « décès-invalidité », perte d’emploi et incapacité de travail. En règle générale, les conditions d’assurance sont les mêmes que pour le prêt principal. L’établissement accordant le prêt à taux zéro n’est pas nécessairement le même que celui qui accorde le prêt principal. Aucun frais de dossier ne doit être perçu par le Ministère du Logement pour un prêt à taux zéro.

Dernières démarches

Si toutes les conditions données ci-dessus sont remplies, vous pouvez monter votre dossier de demande de prêt. Le dossier sera constitué par votre organisme de crédit. Vous devrez fournir un certain nombre de documents notamment une fiche de renseignements vous concernant. Elle est standard et permet de donner des renseignements de base sur vous et votre ménage, ainsi que sur votre logement. Vous devrez signer une attestation sur l’honneur concernant l’exactitude des renseignements fournis.


3.3.5. Le prêt 1 % employeur

Si vous êtes employé dans une entreprise du secteur privé comptant au moins dix salariés et ne relevant pas du régime agricole, vous pouvez peut-être obtenir un prêt 1 % employeur.

Il finance exclusivement l'achat d'une résidence principale. Vous pouvez acheter un logement neuf, faire construire une maison individuelle, acheter un terrain pour y construire une maison. Vous pouvez aussi en bénéficier pour les travaux d'extension d'un logement existant ou de mise aux normes d'habitabilité d'un bâtiment de plus de 15 ans qui n'était pas destiné à l'habitation. L'acquisition d'un logement ancien sans travaux est également possible si vous achetez pour la première fois.

Vous pouvez bénéficier du 1 % employeur, quelle que soit votre date d'entrée dans l'entreprise. N'hésitez pas à vous informer auprès de votre employeur ou de votre comité d'entreprise afin de savoir si des fonds sont disponibles. L'octroi du 1 % employeur n'est en effet pas systématique. Si votre employeur vous accorde directement le prêt, il peut décider de sa durée et de son montant, sans pouvoir dépasser les plafonds réglementaires. Le plus souvent, il verse sa participation à un organisme collecteur. Dans ce cas, il vous demandera de vous mettre en rapport avec cet organisme qui étudiera alors votre dossier et vous accordera éventuellement le prêt.

Le taux peut être compris entre 0 % et 2 % auquel il faut ajouter les frais de dossier et d’assurances qui varient de 1 à 5 % du montant du prêt. La durée du prêt peut aller de 5 à 20 ans. On notera que cet avantage n’est pas lié au contrat de travail. Ainsi le fait de quitter l’entreprise n’entraîne pas la perte du logement ni le remboursement du prêt. Le montant du prêt est plafonné et ne dépassera pas 20 % du montant de l’acquisition. Il est librement fixé par l’employeur qui doit cependant tenir compte de vos revenus, du type d’acquisition que vous souhaiter faire et de la zone géographique du logement à financer.

Vous pouvez choisir de le rembourser par mensualités ou par trimestrialités constantes ou progressives. Le remboursement par mensualités progressives est souvent réservé aux prêts d’un montant minimum de 2.286,74 € et d'une durée de 12 ans ou plus. Un différé de remboursement de cinq ans maximum est envisageable. Un remboursement anticipé peut aussi être envisagé qu’il soit total ou partiel (c’est une obligation en cas de revente du logement).


3.3.6. Le prêt in fine

Le prêt in fine permet à l'emprunteur de rembourser le capital en une seule fois au terme du contrat. La somme empruntée ne fait donc pas l'objet d'un amortissement, seuls les intérêts font l'objet de remboursements mensuels. Il permet notamment d'accroître les avantages fiscaux liés aux acquisitions à usage de résidence principale locative.


3.3.7. Les prêts fonctionnaires, prêts des caisses de retraite…

Si vous ne pouvez prétendre au prêt 1 % employeur, sachez que vous pouvez encore exploiter certaines pistes. Par exemple, si vous êtes fonctionnaire, vous avez peut-être la possibilité d'obtenir un « prêt fonctionnaire ». Le montant du prêt est en général assez faible et ce prêt ne peut venir qu’en complément d’un prêt conventionné ou d’un prêt à l’accession sociale.

Les caisses de retraite accordent également des prêts sociaux à leurs adhérents. Là, les modalités varient d'un organisme à l'autre et le mieux est de vous informer directement auprès de votre caisse. Enfin, sachez que certains départements attribuent aussi des prêts sociaux mais leurs montants sont assez faibles.