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	ETABLIR UN PLAN DE FINANCEMENT

2.1. Evaluez le coût global de l’acquisition

La première étape consiste à évaluer le coup global de votre acquisition. Celui-ci se compose du prix du bien immobilier que vous avez choisi d’acheter, des frais de notaire associés et des honoraires des intermédiaires (prix TFC : tous frais compris). Vous devrez aussi évaluer le montant des travaux que vous devrez engager : pour cela, faites faire des devis par des professionnels de la construction (électricité, plomberie, chauffage, toiture, revêtements des sols et des murs, mises aux normes, etc.).
Vous devez donc présenter à votre banquier une estimation de l’ensemble des besoins en financement exigé par votre acquisition. C’est la condition minimale afin de connaître la somme que vous devrez emprunter pour mener à bien votre projet.


2.2. Evaluez avec précision vos revenus et vos charges

La deuxième étape nécessaire pour établir votre plan de financement consiste à calculer l’ensemble de vos revenus nets et de vos charges. Ceci vous permettra de calculer votre taux d’endettement. Vos revenus peuvent être constitués de salaires, retraites, loyers, rentes, etc. Vos charges sont constituées de l’ensemble des crédits auxquels vous avez souscrit, comme le crédit automobile, les crédits à la consommation, l’électroménager, etc. Notez toutefois que l’ensemble de vos factures (téléphone, électricité, etc.) n’entrent pas dans le calcul de votre taux d’endettement.
En règle générale, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % de vos ressources (30 % est tout à fait correct). S’il est supérieur, alors vous risquez de voir votre demande de prêt refusée par les établissements de crédit qui jugeront prendre un trop gros risque en vous prêtant de l’argent. Dans ce cas, il faut revoir à la baisse le montant que vous souhaitez emprunter, augmenter la durée du prêt ou votre apport personnel.


2.3. Evaluez votre apport personnel

Après avoir soigneusement étudié vos ressources et les dépenses liées à votre projet, se pose la question du financement. Peut-être disposez-vous d'un plan épargne logement, de toute autre forme d’épargne bancaire ou d'une petite somme d'argent provenant d'un héritage...
En règle générale, même si vous pouvez emprunter jusqu'à 90 % du prix de l'acquisition, il est plutôt conseillé d'apporter 20 à 30 % du coût total, ce qui vous permettra d'obtenir un prêt à des conditions plus intéressantes. Le terme d’apport personnel est d’ailleurs souvent inexact car il peut être constitué uniquement de vos économies et autres fonds propres, ou de fonds propres et de fonds empruntés, voire uniquement de fonds empruntés. L’apport personnel est donc tout simplement la part de disponibilités financières dont vous disposez et que vous allez utiliser pour votre projet immobilier. En outre, le dépôt de garantie que vous avez peut-être effectué peut être considéré comme un apport personnel.

L’apport personnel se prépare en se constituant très tôt. Peut-être bénéficiez-vous d’un plan épargne logement dès votre plus jeune âge. Mais comment compléter votre apport s'il n'est pas suffisant ? Il existe certains prêts à taux d'intérêt nul ou faible qu'il est possible de solliciter comme le prêt à taux zéro, un prêt 1 % logement...


2.4. Quelle durée choisir pour votre prêt ?

La durée du prêt que vous choisirez dépendra de votre stratégie de remboursement, c’est-à-dire du montant des mensualités. Les établissements de crédit offrent la plupart du temps des prêts sur des durées variant de 10 à 50 ans. La règle est simple : soit vous décidez d’emprunter sur une courte durée (5 ou 10 ans par exemple) et vous paierez moins de frais financiers mais le montant de vos mensualités sera plus difficile à supporter sur le moyen terme. Soit vous décidez d’emprunter sur une longue durée (25 ou 30 ans par exemple), ce qui aura pour effet de diminuer vos mensualités, vous permettant de conserver un rythme de vie correct, mais l’addition se fera sentir sur le montant du crédit total (vous paierez plus d’intérêts).

Dans tous les cas, réfléchissez bien à votre stratégie de remboursement et veillez à ne pas dépasser votre taux d’endettement.

2.5. Qu’est-ce que le TEG ?

Le taux effectif global représente le coût total du prêt consenti à l’emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Lorsqu’un établissement de crédit vous fait une offre de prêt, un taux d’intérêt est associé au montant du capital emprunté et à la durée de ce prêt. Interrogez votre banquier sur la nature du taux. Lorsqu’il vous annonce un taux, il s’agit souvent un taux dit « nominal » qui ne tient pas compte des divers frais liés au crédit. Renseignez-vous sur le taux effectif global qui comprend outre le taux nominal, les frais d’assurance, les frais de dossier, les frais de constitution de garantie et les éventuelles commissions des intermédiaires qui ont permis l’obtention de ce prêt (un courtier par exemple).
Lorsque vous négociez votre prêt auprès de plusieurs établissements de crédit, il faut comparer ce TEG puisqu’il détermine le montant global, tous frais inclus, que vous paierez pour votre prêt.