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	LA FISCALITÉ DE L'HABITAT

8.1. Taxe d’habitation

La taxe d'habitation est établie annuellement, en fonction de votre situation au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est encaissée pour le compte de la commune, du groupement éventuel de communes auquel elle peut appartenir et du département où se situe votre habitation. Elle contribue ainsi au financement des services rendus aux habitants, des équipements collectifs, etc. Dans certains cas, en fonction de votre situation personnelle ou des locaux, vous pouvez bénéficier d'une exonération ou d'une limitation de cette taxe.


8.2. Taxe foncière sur les propriétés bâties

Le budget des communes, intercommunalités, départements et régions, est financé en partie par la taxe foncière sur les propriétés bâties, qui contribue ainsi au développement des équipements collectifs et des services proposés.

En tant que propriétaire ou usufruitier d’un immeuble, vous devez acquitter cette taxe chaque année.
Toutefois, pour certaines constructions, vous pouvez bénéficier d’exonérations temporaires, de 2, 10, 15 ou 20 ans.
Les personnes âgées ou handicapées, de condition modeste, peuvent aussi bénéficier de réductions de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour leur habitation principale.


8.3. Taxe locale d’équipement

Suite à la loi SRU, la taxe locale d’équipement dépend de la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) et se calcule par tranches de surfaces, hormis pour les résidences secondaires et les détenteurs d'un prêt à taux zéro. Elle s’applique dès lors que vous avez un permis de construire. L'assiette de taxation par m² au 01/01/2003 est la suivante :

Par exemple, si vous faites construire une résidence principale de 120 m² en province et sans prêt à taux zéro, l'assiette de la TLE sera de 80 x 279 € + 40 x 407 € soit 38.600 €. Sur cette assiette, les communes peuvent appliquer un taux compris entre 1 et 5%. Dans l'exemple ci-dessus, la taxe maximale à payer serait de 38.600 € x 5% = 1.930 €.


8.4. Imposition à l’achat

L'acquéreur d'un logement à usage d'habitation achevé depuis plus de 5 ans ou ayant fait l'objet d'une première mutation consentie à une personne qui n'a pas la qualité de marchand de biens, s'il est achevé depuis moins de 5 ans, devra payer des droits d'enregistrement qui se décomposent comme suit :

le droit départemental d'enregistrement à taux réduit,
la taxe communale.

Les droits d'enregistrement sont calculés sur le prix de vente porté dans l'acte augmenté de toutes les charges en capital et des indemnités stipulées dans l'acte au profit du vendeur à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. Ils doivent être payés avant l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement.

Le taux du droit départemental d'enregistrement qui peut également prendre le nom de taxe départementale de publicité foncière est fixé par le conseil général. Il est actuellement de 3,60 % pour les immeubles d'habitation auquel s’ajoute une taxe au profit de l’Etat de 0,20 %.

Le conseil général peut modifier chaque année, dans certaines limites, le taux du droit départemental qui peut varier dans certaines limites d'un département à l'autre.

En cas de modification, les nouveaux taux sont notifiés aux services fiscaux du département avant le 30 avril de chaque année et sont applicables à compter du 1er juin de l'année (se renseigner auprès du service fiscal du département).

Le taux de la taxe communale est de 1,20 %. A cela s'ajoute un prélèvement possible pour frais d'assiette de 2,50 % calculé sur le produit du droit départemental d'enregistrement.

Ces dispositions s'appliquent aux ventes constatées par acte authentique. Globalement, les droits de mutation à titre onéreux des ventes d'immeubles, s'élèvent au maximum à 5,09 %.


8.6. Imposition à la revente : les plus-values immobilières

L'augmentation de valeur constatée à l'occasion d'une vente (ou autre cession à titre onéreux) portant sur un bien immobilier détenu par un particulier est, sauf exonérations prévues par la loi, imposable comme un revenu. Le régime des plus-values de particuliers constitue la règle applicable en la matière. Calcul et déclaration incombent au vendeur.

Plus-values imposables
Ce sont celles réalisées par des personnes physiques à l'occasion de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) :
d'immeubles (bâtis ou non), de droits immobiliers tels qu’usufruit et nue-propriété, ou parts de sociétés immobilières telles que les SCI, SCPI,
détenus à titre privé et acquis depuis moins de 15 ans.

REMARQUE : Certaines plus-values relèvent d'un autre régime d'imposition :
plus-values sur les valeurs mobilières, pour celles sur titres de SICOMI non cotées,
plus-values professionnelles, pour celles sur immeubles à usage professionnel,
bénéfices industriels et commerciaux, pour celles réalisées par les marchands de biens.

Montant net imposable
Pour une acquisition depuis moins de 5 ans ou depuis plus de 5 ans

cession d'un bien détenu depuis - de 15 ans,
cession de résidence principale et de ses dépendances,
toute cession d'immeuble ou de fraction d'immeuble dont la valeur n'excède pas 15.000 €,
expropriation, sous condition de remploi dans les 12 mois de l'indemnité d'expropriation (réinvestissement immobilier),
cession par les titulaires de pensions vieillesse ou de la carte d'invalidité non imposables à l'ISF au titre de l'avant-dernière année et dont le revenu imposable pour 2002 n'excède pas 7.046 € pour la 1ère part de quotient familial (+ 1.882 € par 1/2 part supplémentaire),
échanges réalisés dans le cadre de certaines opérations de remembrements fonciers.

(1) Ou valeur réelle au jour de la succession ou de la donation.

REMARQUE : les moins-values ne sont pas déductibles. Par exception, en cas de vente d'un immeuble acquis par fractions successives par un même acte, les moins-values brutes s'imputent sur les plus-values brutes (plus ou moins-values étant prises en compte après déduction du nouvel abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5ème).

CAS PARTICULIER : en cas de cession d'une construction édifiée sur un terrain dont le cédant était antérieurement propriétaire, il convient de déterminer de façon distincte la fraction de la plus-value afférente au terrain et celle afférente à la construction.

En cas de cession d'un terrain non bâti rémunéré moyennant la remise d'immeubles ou de fractions d'immeubles à construire, le prix de cession à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est celui résultant de l'acte authentique constatant la vente.

Calcul de l'impôt
Pour les plus-values réalisées : imposition au taux proportionnel de 16 % + 11 % de prélèvements sociaux, sans possibilité de paiement fractionné.

REMARQUE : pour les plus-values réalisées, la déclaration et le paiement de l'impôt sont effectués par le notaire.